개인회생 성공사례
세입자가 사는 집의 시세를 청산가치에 넣으라는 보정권고, 임차권 등기로 7,400만 원 반영을 막은 개인회생 사례
- 30대 공무원
- 경기도
- 배우자·자녀 1명
- 담당 유익상 변호사
사건 개요
신청 당시 기준
배우자·자녀 1명과 생활, 부양가족은 자녀 · 변제계획 기준 채권 19건 · 집 담보대출과 세입자 보증금은 집값으로 회수되지 않을 예상액만 (채권자목록 전체 원금 15억 7,832만 원)
채무 내역
빚이 늘어난 경위
2013년 지방에서 수도권으로 올라와 지방직 공무원으로 임용됐습니다. 올라올 때 월세 보증금이 모자라 처음 대출을 받았는데, 매달 나가는 돈이 많아 빨리 갚지 못했고 대출은 조금씩 불었습니다. 2020년에는 남들보다 늦었다는 조급한 마음에 부동산 투자를 시작했습니다. 사는 집 말고도 세입자가 사는 집 6채를 갖게 됐고, 신청할 때 세입자들에게 돌려줘야 할 보증금은 모두 8억 3,260만 원이었습니다.
2022년 결혼하고 이듬해 아이가 태어나면서 생활비는 더 빠듯해졌습니다. 모자란 생활비를 벌어 보려고 주식 투자를 함께 했지만 손실이 커졌고, 연체를 피하려고 대출로 대출을 갚았습니다. 가상화폐에도 손을 대 2025년 1월에는 증권계좌에서 1억 4,000만 원을 꺼내 하루 만에 거래소로 옮겼습니다. 신청할 때 남은 가상화폐는 2만 원이 되지 않았습니다.
늦었다는 조급함에 무리해서 산 집들이 지금 제 발목을 잡고 있습니다.
보정권고 대응
2025. 10. 8. 1차 보정권고 · 8개 항목 → 2025. 11. 17. 보정서
2025. 12. 1. 2차 보정권고 → 2025. 12. 8. 보정서
신청 직전 카드 결제 2,115만 원
재산 방어신청 직전 카드 결제 2,115만 원을 청산가치에 넣을 것. 300만 원 이상 이체와 증권계좌 출금은 쓰임을 소명할 것.
카드로 산 시계를 팔아 세입자 계약금을 돌려주고 생활비로 쓴 흐름을 사용처 도표와 거래내역으로 소명. 1,260만 원 이체는 계약 취소로 돌려준 계약금임을 거래내역으로 소명.
세입자가 사는 집의 시세
재산 방어확정일자가 없는 세입자 1명의 보증금을 일반채권으로 돌리고, 그 집 시세 7,400만 원을 청산가치에 넣을 것.
등기사항전부증명서로 세입자의 임차권 설정을 소명. 보증금은 담보 있는 채권으로 유지.
증권·가상화폐 계좌
남은 주식·가상화폐 잔고 약 4,066만 원은 청산가치에 포함. 다른 증권계좌는 잔고증명으로 잔고 없음 소명
진행 과정
신청부터 개시결정까지 112일
- 개인회생 신청
- 금지명령 · 추심 중단
- 1차 보정권고 (카드 결제, 이체·출금 등 8개 항목)
- 보정서 제출 · 사용처 도표, 거래내역
- 2차 보정권고 (세입자 있는 집 시세)
- 보정서 제출 · 등기사항전부증명서, 잔고증명
- 개시결정
변제계획
월 약 164만 원씩 60개월 동안, 모두 약 9,865만 원(원금의 13.86%)을 갚는 계획으로 개시결정을 받았습니다.
총변제액은 청산가치 약 8,720만 원 이상 · 집과 차로 회수될 몫을 뺀 원금 7억 1,158만 원 기준
담당 변호사 의견
처음 뵀을 때 의뢰인은 집 일곱 채에 걸린 대출과 세입자 보증금, 카드값을 돌려막기로 감당하고 계셨습니다. 어린 아이와 아내 걱정에 잠을 못 이룬다는 말씀이 오래 마음에 남았습니다. 먼저 집마다 시세와 대출, 보증금을 맞춰 실제로 갚아야 할 원금이 얼마인지 다시 계산했습니다. 법원은 신청 직전 카드로 결제한 2,115만 원과 세입자가 사는 집의 시세 7,400만 원을 청산가치에 넣으라고 했습니다. 시계를 판 돈이 세입자 계약금과 생활비로 나간 흐름을 거래내역으로 소명했고, 등기에 남아 있는 세입자의 임차권 설정을 찾아 그 집이 재산으로 잡히는 것을 막았습니다. 청산가치 약 8,720만 원 그대로 보정서를 낸 지 10일 만에 개시결정이 났습니다. 이제는 빚보다 아이가 자라는 모습에 마음을 쓰시길 바랍니다.
유익상 변호사
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자주 묻는 질문
세입자가 사는 집을 여러 채 갖고 있어도 개인회생이 되나요?
됩니다. 집에 걸린 담보대출과 세입자 보증금은 그 집을 팔았을 때 회수될 것으로 보이는 몫을 먼저 빼고, 회수되지 않을 금액만 변제계획의 원금으로 잡습니다. 반대로 집값에서 대출과 보증금을 빼고도 남는 금액은 청산가치가 됩니다. 이 사건은 채권자목록의 원금이 15억 7,832만 원이었고, 집과 차로 회수될 몫을 뺀 7억 1,158만 원이 변제율을 정하는 기준이 됐습니다.
확정일자가 없는 세입자의 보증금은 어떻게 처리되나요?
세입자에게 대항력과 확정일자가 있거나 임차권·전세권 등기가 돼 있으면, 보증금은 그 집에서 먼저 돌려받는 채권으로 봅니다. 그런 근거가 없으면 일반채권으로 바뀌고, 그 집은 담보 없는 재산이 되어 시세가 청산가치에 들어갈 수 있습니다. 이 사건은 확정일자가 없던 세입자 1명의 임차권 설정 등기를 소명해, 그 집 시세 7,400만 원이 청산가치에 더해지지 않았습니다.
주식이나 가상화폐로 생긴 빚도 개인회생 대상인가요?
투자 손실로 생긴 빚이라도 신청할 수 있습니다. 법원은 증권·가상화폐 계좌의 입출금과 큰 출금이 어디로 갔는지 확인하고, 신청 때 남아 있는 잔고는 재산으로 봅니다. 이 사건은 남은 주식·가상화폐 잔고 약 4,066만 원을 청산가치에 넣고, 다른 증권계좌는 잔고증명으로 잔고가 없다는 것을 소명했습니다.
개인회생 상담 신청
결과는 소득, 재산, 가족 사정에 따라 다릅니다. 금액은 만 원 아래에서 반올림했고, 카드 결제액과 세입자 있는 집 시세를 넣었을 때의 청산가치는 추산입니다. 개인정보는 가렸습니다.
