분양권(상가, 오피스텔, 지식산업센터, 수익형 리조트/호텔 등)을 계약했으나 분양권 가격이 폭락하거나 중도금 대출 이자 감당이 어려워 고통받는 사람들이 많습니다. 중도금까지 납부한 상황에서는 계약을 마음대로 깰 수 없어 곤란에 처하게 되는데, 이 경우 개인회생 또는 파산 절차를 통해 계약을 해제할 수 있습니다.
1. 분양권 계약금만 납부한 경우
계약금만 납부한 단계에서는 사실 큰 문제가 되지 않습니다. 납부한 계약금을 포기하고 계약을 해제하는 것이 민법상 가능하기 때문에, 이 방법을 통해 계약을 정리할 수 있습니다.
2. 중도금까지 납부한 경우 (계약 해제가 어려운 상황)
중도금까지 납부한 단계(1차부터 6차 중 일부 또는 전부)에서는 이미 **'이행의 착수'**가 있었다고 보아, 계약금을 포기한다고 하더라도 민법상으로는 임의로 계약을 해제하는 것이 인정되지 않습니다.
따라서 채무자는 중도금 대출 이자를 매월 부담해야 하며, 추가적인 대출까지 상환해야 하는 부담을 안게 됩니다. 여기에 분양권 가격까지 하락하는 경우 심각한 재정적 곤경에 처하게 됩니다. 이러한 상황에서 개인회생 또는 파산 절차는 계약을 해제할 수 있는 돌파구가 될 수 있습니다.
계약의 미이행: 수분양자(채무자)는 돈을 내야 할 의무(중도금 등)가 있고, 분양자(시행사)는 등기를 해줘야 할 의무가 있습니다. 중도금까지 납부한 상황은 양쪽 모두 계약의무를 완전히 이행하지 않은 쌍방 미이행 상태로 봅니다.
해제권 행사: 이 경우 파산관재인이 이 해제권을 행사하여 분양 계약을 해제할 수 있습니다.
B. 개인회생 절차: 사실상 계약 해제로 유도
개인회생 절차에는 파산 절차와 같은 직접적인 계약 해제 권리는 없으나, 실무적으로는 사실상 계약을 해제할 수 있는 방향으로 유도하여 처리합니다.
채권자 구성:
시행사: 개인회생 채권자로 포함됩니다.
중도금 대출 은행: 중도금 대출금에 대한 채권자로 포함됩니다.
은행의 압박: 개인회생이 진행되면 은행은 채무자로부터 더 이상 중도금 대출 이자를 받기 어려워지므로, 대출금을 회수해야 하는 상황이 됩니다. 대출금을 회수하기 위해서는 해당 분양 계약이 해제되어야 합니다.
시행사의 대응: 은행의 압박이 시행사로 가해지거나, 혹은 시행사 자체적으로 개인회생이 들어간 채무자로부터 더 이상 돈을 받기 어렵다고 판단하면, 당장 계약을 해제하지 않더라도 회생 절차 진행 중 대부분의 경우 시행사 측에서 먼저 계약을 해제하는 방향으로 처리됩니다.
C. 일반 회생 절차
개인 회생이 아닌 일반 회생 절차에서는 법률상 '관리인'에게 계약을 깰 수 있는 권리가 인정됩니다.
4. 고소득 투자자의 파산 처리 가능성
분양 계약을 체결한 사람들 중에는 여유돈이 있거나 소득이 높은 투자자들이 많습니다. 이 경우 소득이 높아 파산이 어려울 수 있다는 우려가 있지만, 다음 조건에서는 파산으로 해결 가능한 사례가 있습니다.
분양권 외 다른 채무도 많은 경우: 분양권을 포함하여 전체 채무액이 훨씬 많은 상황이라면, 분양 계약을 정리(해제)했을 때의 재산 변화를 고려하여 파산 신청을 검토할 수 있습니다.
분양권 정리가 관건인 경우: 분양권 관련 계약을 모두 정리하면 오히려 재산이 더 많아지는 경우(채무 청산이 용이해지는 경우)에는, 매월 소득을 투입하는 회생이 아닌 파산으로 나머지 채무를 정리하는 것이 유리할 수 있습니다. 이처럼 재산 상태가 소득보다 더 중요하게 작용하는 경우에는 고소득자도 파산으로 처리된 사례가 있습니다.
5. 위약금 및 기타 채무 처리
분양 계약이 해제되면 그에 따라 발생하는 위약금 등의 내용도 채무로 발생하게 됩니다.
이 위약금 역시 개인회생 절차 또는 파산 절차에 일체로 포함시켜 처리할 수 있습니다.
이미 납부한 계약금은 위약금으로 충당되는 부분도 있으며, 나머지 발생하는 위약금은 개인회생 채권으로 포함되어 변제 계획에 따라 처리됩니다.
따라서 분양권 계약 해제가 필요한 재정적 위기에 처했다면, 개인회생이나 파산 등 채무자 구제 제도를 통해 계약상의 의무를 정리하고 재기를 도모할 수 있습니다.
폭락하는 분양권과 감당 못할 이자, 개인회생·파산으로 분양 계약 해제하는 방법
분양권(상가, 오피스텔, 지식산업센터, 수익형 리조트/호텔 등)을 계약했으나 분양권 가격이 폭락하거나 중도금 대출 이자 감당이 어려워 고통받는 사람들이 많습니다. 중도금까지 납부한 상황에서는 계약을 마음대로 깰 수 없어 곤란에 처하게 되는데, 이 경우 개인회생 또는 파산 절차를 통해 계약을 해제할 수 있습니다.
1. 분양권 계약금만 납부한 경우
계약금만 납부한 단계에서는 사실 큰 문제가 되지 않습니다. 납부한 계약금을 포기하고 계약을 해제하는 것이 민법상 가능하기 때문에, 이 방법을 통해 계약을 정리할 수 있습니다.
2. 중도금까지 납부한 경우 (계약 해제가 어려운 상황)
중도금까지 납부한 단계(1차부터 6차 중 일부 또는 전부)에서는 이미 **'이행의 착수'**가 있었다고 보아, 계약금을 포기한다고 하더라도 민법상으로는 임의로 계약을 해제하는 것이 인정되지 않습니다.
따라서 채무자는 중도금 대출 이자를 매월 부담해야 하며, 추가적인 대출까지 상환해야 하는 부담을 안게 됩니다. 여기에 분양권 가격까지 하락하는 경우 심각한 재정적 곤경에 처하게 됩니다. 이러한 상황에서 개인회생 또는 파산 절차는 계약을 해제할 수 있는 돌파구가 될 수 있습니다.
3. 회생 및 파산 절차를 통한 계약 해제
A. 파산 절차: 해제권 행사를 통한 계약 해제
파산 절차에서는 법률에 따라 계약을 깰 수 있는 권리(해제권)가 부여됩니다.
쌍방 미이행 쌍무계약 해제권: 파산관재인에게 '쌍방 미이행 쌍무계약에 대한 해제권'이 인정됩니다.
계약의 미이행: 수분양자(채무자)는 돈을 내야 할 의무(중도금 등)가 있고, 분양자(시행사)는 등기를 해줘야 할 의무가 있습니다. 중도금까지 납부한 상황은 양쪽 모두 계약의무를 완전히 이행하지 않은 쌍방 미이행 상태로 봅니다.
해제권 행사: 이 경우 파산관재인이 이 해제권을 행사하여 분양 계약을 해제할 수 있습니다.
B. 개인회생 절차: 사실상 계약 해제로 유도
개인회생 절차에는 파산 절차와 같은 직접적인 계약 해제 권리는 없으나, 실무적으로는 사실상 계약을 해제할 수 있는 방향으로 유도하여 처리합니다.
채권자 구성:
시행사: 개인회생 채권자로 포함됩니다.
중도금 대출 은행: 중도금 대출금에 대한 채권자로 포함됩니다.
은행의 압박: 개인회생이 진행되면 은행은 채무자로부터 더 이상 중도금 대출 이자를 받기 어려워지므로, 대출금을 회수해야 하는 상황이 됩니다. 대출금을 회수하기 위해서는 해당 분양 계약이 해제되어야 합니다.
시행사의 대응: 은행의 압박이 시행사로 가해지거나, 혹은 시행사 자체적으로 개인회생이 들어간 채무자로부터 더 이상 돈을 받기 어렵다고 판단하면, 당장 계약을 해제하지 않더라도 회생 절차 진행 중 대부분의 경우 시행사 측에서 먼저 계약을 해제하는 방향으로 처리됩니다.
C. 일반 회생 절차
개인 회생이 아닌 일반 회생 절차에서는 법률상 '관리인'에게 계약을 깰 수 있는 권리가 인정됩니다.
4. 고소득 투자자의 파산 처리 가능성
분양 계약을 체결한 사람들 중에는 여유돈이 있거나 소득이 높은 투자자들이 많습니다. 이 경우 소득이 높아 파산이 어려울 수 있다는 우려가 있지만, 다음 조건에서는 파산으로 해결 가능한 사례가 있습니다.
분양권 외 다른 채무도 많은 경우: 분양권을 포함하여 전체 채무액이 훨씬 많은 상황이라면, 분양 계약을 정리(해제)했을 때의 재산 변화를 고려하여 파산 신청을 검토할 수 있습니다.
분양권 정리가 관건인 경우: 분양권 관련 계약을 모두 정리하면 오히려 재산이 더 많아지는 경우(채무 청산이 용이해지는 경우)에는, 매월 소득을 투입하는 회생이 아닌 파산으로 나머지 채무를 정리하는 것이 유리할 수 있습니다. 이처럼 재산 상태가 소득보다 더 중요하게 작용하는 경우에는 고소득자도 파산으로 처리된 사례가 있습니다.
5. 위약금 및 기타 채무 처리
분양 계약이 해제되면 그에 따라 발생하는 위약금 등의 내용도 채무로 발생하게 됩니다.
이 위약금 역시 개인회생 절차 또는 파산 절차에 일체로 포함시켜 처리할 수 있습니다.
이미 납부한 계약금은 위약금으로 충당되는 부분도 있으며, 나머지 발생하는 위약금은 개인회생 채권으로 포함되어 변제 계획에 따라 처리됩니다.
따라서 분양권 계약 해제가 필요한 재정적 위기에 처했다면, 개인회생이나 파산 등 채무자 구제 제도를 통해 계약상의 의무를 정리하고 재기를 도모할 수 있습니다.